来源于：中山商报

    8月7日下午，随着一声锤响，今年中山楼面地价新高在中山市国土资源局房地产交易大厅诞生，位于东区的P21-07-9014地块以301万元/亩、1.7亿元的总价落入雅居乐囊中，计算可知该地块楼面价格2052元/平方米。业内人士认为，这一价格标志着中山土地市场逐渐走高，中山开发商甚至可能因此洗牌。
    
    稀缺地块引群雄逐鹿

    根据拍卖前的政府公告，此次拍卖的P21-07-9014地块位于东区库充村，兴文路和东苑南路交界处，占地56亩，容积率2.2，土地性质为商住，商业占15%。该地块位于市区中心地段，交通便利，附近有市一中高中部，教育资源良好，因为城区剩余土地资源不多，具有相当的稀缺性，近期拍卖的地块更少，令这块地就变得炙手可热。公告发出后，有20家发展商交纳了竞拍保证金，7日下午3点来到拍卖现场的也有17家之多，包括华鸿地产、远洋地产、新鸿基地产、宝嘉地产、昌生地产等活跃在中山地产界的大开发商基本悉数到场，值得注意的是，外来竞拍者也占据了竞拍席上的半壁江山，来自厦门、广州、肇庆、珠海等城市的企业代表乃至南美洲的华侨都属意中山房地产。
   地块以6211.964万元的总价起拍，即110万元/亩，每次竞价增幅为50万元。拍卖从一开始就引起了激烈的争夺，50万元一次的加价幅度很快显得不够用，拍卖师将其上升到100万元叫价一次，可一位竞拍者却喊出了一次加价1000万元的“重磅炸弹”，气势逼人。43次轮番叫价中，紧张的45分钟过去了，随着12号雅居乐报出1.7亿元这一接近起拍价3倍的价格，拍卖现场终于无人再作应答，拍卖结束。
    
    项目单价或破6500元

    “2600元一平方米的楼面地价，实在超出预想，超出预想。”拍卖结束后，中山市土地招标拍卖办公室相关负责人连声感叹。他告诉记者，住宅单位的价格，通常楼面地价是主要方面，还有建筑成本、维护成本等，这些要素组成了每个住宅单位的价格。
    以该地块为例，楼面地价为2052元/平方米，加上税费和公建配套费，约为2600元/平方米，再加上约2000元/平方米的建筑成本、约600元/平方米的税费、利息、营销费用，以及相关利润，最终销售价格很可能将从6500元/平方米起。
    博爱四路区域有朗晴轩、雍逸廷等高档住宅区，目前均价已经达到4500元/平方米至5500元/平方米，主城区一些即将开盘的项目，业内预计售价也将突破6000元/平方米。对于最快明年夏天才会建成的这一项目，业内预计雅居乐还有向上走的空间。
    “对于中山地产市场来说，地区外资本来了，对于地产的投资暴增了，外来置业者也逐渐增多了，不少地产商对于本地高质素土块早已虎视眈眈，这点从近期招拍挂土地成交状况中可明显看出，我们判断，中山土地价格未来仍然有着冲击高位的潜力。”中山中原地产研究员陈彬艺说，他举沙溪为例，宝嘉地产在朗心片区以247万/亩、近3倍市价的价格拿地后，城乡接合部区域地块价值应该考虑重新评估。以城市的全局来看，未来预期个别区域比价效应是更为显著的。地块交易状况是对未来市场状况的一个预期，也可以说是未来市场状况的缩影。在“比价效应”的影响之下，接二连三创造出高位的地价，将使业界更有信心地预期未来一段时间内，中山住宅市场价格依然存在着较大的上升空间。
    
    中小地产商或转战异地

    有业内人士认为，这次拍出的2600元/平方米，一定程度上表明了业界对中山地产后市的乐观，挑战的却是市民能否承受6000—7000元/平方米的心理价位。
    北京、上海、深圳等城市的地产日益走高，一些国内品牌地产企业都开始向二线城市转移，并带动当地房地产迅猛发展，他们有丰富的市场经验和完善的企业制度，对所到城市的信心，往往超过本地开发商。据业内人士介绍，中山的外资、外市房地产企业近年来逐渐增多，已与本地开发商分庭抗礼。
    品牌实力开发商进入的另一结果，将是市场竞争日趋激烈、拿地门槛日益提高，本地中小开发商生存空间变小。面对这种情况，本地中小开发商有几种选择，或是借行情大好之际，尽量走中高端市场，将现有项目利润最大化，“赚一票就走”；也可以选择和外地品牌开发商合作，熟悉当地、已据有资源的优势可让企业在合作中不至于吃亏；最后，中山开发商还可转移战场，向三线城市进军。
    有不愿透露姓名的开发商表示，在近几次拍地中，有某一公司表现得相当活跃，在竞拍现场不断举牌喊价，这次拍地中也同样如此。这位开发商认为，这样的抬价会促使地价的直接抬升，进而造成房价的整体上扬。但这点对于有实力的开发商来说并不会造成太大的困扰，但对于中小开发商来说，地价的抬高直接导致开发门槛的抬高，开发商大都将改变以往“速拍速建速卖”，套现后抓紧进入下一个项目的做法，而是尽量利用市场的手段将手上现有项目的利润空间扩大。另外，按照定价公式，增高的地价一般是直接转嫁到消费者身上。地价不断抬升，将不断增加中低收入消费者的购房压力。

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近期重点交易地块：

* 地块编号G29-07-9056
    
    地理位置：中山市五桂山镇长命水村(城桂公路东侧)
    土地面积：120657.8平方米(折合180.986亩)
    土地性质：商住
    容积率：未确定
    规划条件：空地、未平整
    合作方式：公开挂牌转让 
    拍卖底价：1.11亿元（即约61.3万元/亩）
    成交总价：2.53亿元（折139.8万/亩）
    摘牌发展商：昌生地产
    土地使用年限：56年
    
   

* 地块编号：P21-07-9014
    
    地理位置：东区库充村土名“木桥”（南侧为兴文路，西侧为东苑南路，北侧为市人民法院）
    土地面积：37648.3平方米(折合56.4724亩)
    土地性质：商住（商业占15%）
    容积率：2.2
    规划条件：未平整
    合作方式：公开拍卖 
    拍卖底价：6212万元
    成交总价：1.7亿元（折合301万/亩）
    楼面地价：2052元/平方
    摘牌发展商：雅居乐地产
    土地使用年限：60年

* 地块编号：P04-07-0048
    
    地理位置：三角镇结民村
    土地面积：44781.1平方米(折67.1711亩)
    土地性质：商住（商业占15%）
    容积率：3
    规划条件：已平整
    合作方式：公开拍卖 
    拍卖底价：2946万元
    成交总价：8100万元（折120万/亩）
    楼面地价：603元/平方米
    摘牌发展商：大金地实业
    土地使用年限：70年