来源于：中山日报 

    中山城区6月份的住宅均价升势可以说是“史无前例”的。而对于此前比较平稳的市场而言，今年以来地价、楼价齐齐飙升的局面之下，不少市民的忧患意识开始得到唤醒，以至于在中山不少媒体甚至地产人的口中“泡沫”一词频频出现。

    大环境变化促使资金流转移
    
    纵观整个珠三角区域范围，中山在整个区域范围内仍然算是一个发展比较平稳的城市。

    此前，中山一直以“避风港”式的城市自诩，中山地产市场给外界展现出来的一直是“稳健”二字。当2005年的上海遭受宏观调控影响出现大起大落之后，不少地产商逐渐意识到市场稳健的意义所在。二、三线城市的价值逐步得到凸现。以金地集团为例，从2006年末开始已逐步涉足于二线城市的开发，尤其在西安、武汉等地，而不少地产商对于沪、深等一线城市的投入却显得更为谨慎。万科在东莞、佛山、杭州等二线城市也继续购地实施企业战略部署。不少资产在大环境的变化中由一线城市向二、三线城市转移，同样不少购房者亦随之而至。    
   
   房价撼动中山稳健格局？
   
   从整个国家层面来看，贸易顺差促使国家外汇储备急剧增加。推动信贷膨胀、投资高速增长，通货膨胀压力增加，这也是一个长期“出超”国所必定面临的市场隐患。国家接二连三调整人民币汇率应对庞大的外汇储备，另外也加大贷款息率欲压抑过热的投资经济。由于调整幅度有限，今年以来国内仍旧出现了强势的投资热，尤其在房地产市场。

     在疯狂的大势之下，珠三角地区依然被推到了“浪尖”。以深圳为例，住宅价格今年在上半年就飙升5成，在深圳领跑带动之下紧邻的东莞上半年房价比深圳更有过之而无不及，同比升幅达51.5%。在中山方面，今年2-6月份房地产投资额每月同比增幅均保持在8成以上的高位，在外来置业者以及大环境因素的推波助澜之下，中山城区6月份的住宅均价更首次突破4000元大关，累计上半年全市升幅21%，城区不少楼盘的均价早已出现“跨五奔六”之势，这种升势在中山范围内可以说是“史无前例”的。而对于此前比较平稳的市场而言，在今年以来规模地块价格屡屡创出新高，地价、楼价齐齐飙升的局面之下，不少市民的忧患意识开始得到唤醒，以至于在中山不少媒体甚至地产人的口中“泡沫”一词频频出现。

    从置业客户来源地看中山房价升幅
    
    “地价、成本”往往成为地产商口中所谓升价的必然理由。其实，需求的强弱才是决定市场价格发展的关键性要素。另外，我们需要明确的是：客户源半径的大小对于本地房价的影响也同样显著。

    此前雅居乐、星晨地产成功开拓香港市场的种种例子表明中山楼价上升的趋势早期已积累。今年以来，以中海为代表的一批知名地产商更主动开拓广、深客户市场，同时珠三角各城市之间楼价水平的差异同样使中山吸纳了一批外来购房者，客户半径的拓宽、投资客户的增容进一步拉动了中山楼价向上。同时，我们发现这种外来购房者的切入速度是在逐步加快的，同样这也是本地楼价上升的主要动力。

    从购房用途方面考虑，由中山中原操作过的项目前期调研数据中反映出，中山本地人的购房用途绝大多数以自住为主。笔者更相信泡沫现象主要是一部分外来虚拟需求以及个别地产商推波助澜带动产生的。

    地产泡沫的产生表现为地价、房价人为地不平稳地持续上涨，尤其在短时间内的暴涨。在此，笔者表明自己对中山地产泡沫论的观点：中山地产市场在过去一段时间的发展里，尤其在2007年至今的半年时间里，大规模招拍挂土地单价接连攀升高位，不少项目在“低开高走”的定价策略当中，非理性地抬高价格，笔者也相信个别地产商存在一定的“唯心定价”现象，中山不少区域市场的确催生了少量的泡沫成分。    

    微量的“泡沫”成分并不可怕，可怕的是其会否破灭
  
    经济学观点指出，地产泡沫是过度的虚拟需求从而导致房价非理性的上涨。从泡沫发展程度的不同可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。其实理论观点认为少许的“泡沫效应”对整个地产市场来说是有积极的促进作用的，楼价的上升带动产品的升级、外来的关注度加大，整个市场会随之而跨越一个新的档次。但是假若对泡沫的控制不当，泡沫破灭是产生经济危机、金融危机的罪魁祸首。

    经济学观点认为安全区的泡沫是可以维系的。正确地看待泡沫因素是关键。我们知道泡沫因素形成于投机需求，中山地产市场以深圳为主的购房者比例在不断扩充当中，而笔者认为这类人当中投资者较多而投机者却较少。引用中原集团主席施永青先生在中山参加“珠三角投资论坛研讨会”时提及的一句话：“我认为现在有一点泡沫，但是会不会爆我不知道，我们要看的是房屋的入住率”。

    其实，房屋的入住率一定程度上反映的是购房者虚拟需求的强弱程度。到底目前中山地产市场是否存在所谓的泡沫成分？下面，我们依照国内几个惯用的泡沫衡量指标对中山地产的泡沫成分作一个简单分析：

    从整个地产市场的大环境因素考虑，业界通常以房地产投资额占GDP的比重为指标衡量地产泡沫存在状况。指标的大方向在于判断地产商是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，盲目投资往往会形成未来的空置现象。经实践证明，房地产投资额占GDP比重在10%以内是合理范围，10%-15%之间属于警戒区域，而在15%以上的我们则认为泡沫出现了。

    我们首先看一组数据：以已经公布的全市GDP的数据再作计算，我们发觉累计上半年全市房地产投资额与去年同期相比升幅巨大，而整个地产投资占GDP的比重也升至13%。按照标准来看，我们发觉中山地产整体市场的投资比重今年以来界定在警戒区域范围。

    另外，经济学观点认为：在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与房租往往会形成一个合理的比例。“租售比”是住房售价与月租赁价格的比值。而租售比的合理范围在于200至300之间，假若超出300说明该区域房产被市场高估，投资价值会缩小，地产泡沫成分显现；低于200则区域保持良好态势，投资潜力十足，泡沫并不存在。

    业界相关统计数据显示，目前在北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1：270至1：400之间。而中山的住宅租售比现状到底如何？因为东区的二手市场较具典型性，故此我们选取东区内交投比较活跃的几个项目作为分析样本：中山中原二手部数据表明，竹苑新村110平方的单位总售价约25万，月租金1300元左右，我们计得其住宅“租售比”约为1：192；恒信花园118平方的单位总售价41万，月租金约2000元，其住宅的“租售比”较高，约为1：205；用同样的方法我们推出松苑新村“租售比”约为1：177；柏苑新村为1：200；雍景园为1：160。我们发觉比值最高的恒信花园才1：205，中山二手房“租售比”并未超出合理范围，租售市场供需关系正常，中山地产市场仍然处于一个良好的发展时期。

    从上面的两个判别标准看来，似乎相互抵触。同时，我们更需注意的是对于地产泡沫的预期是有多种方法的，涉及面甚广，判别泡沫成分的出现以及发展程度并不是仅靠一个或两个指标就可以完成的，我们提出这样的判别方法，只是给读者一个参考的标准。